Vermieten über Airbnb

Das Vermieten von Ferienwohnungen über Internetplattformen wie Airbnb erfreut sich sowohl bei Urlaubern als auch bei Eigentümern von Wohnungen oder Häusern immer größerer Beliebtheit. Damit verbunden ist regelmäßig auch Kritik, dass dies ohne rechtlicher Grundlage bzw. ohne Einhaltung von gesetzlichen Vorschriften erfolgt. Dies führt dazu, dass in letzter Zeit im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnungen über Internetplattformen sowohl durch die Rechtsprechung als auch durch den Gesetzgeber rechtliche Bestimmungen geschaffen wurden, die es sich empfiehlt als Vermieter zu berücksichtigen.

Zum einen stellt sich die Frage der Notwendigkeit einer Gewerbeberechtigung. Der Verwaltungsgerichtshof hat dazu ausgesprochen, dass nicht mehr von einem Mietvertrag sondern von einem Beherbergungsvertrag auszugehen ist, wenn nicht nur Räume zur Verfügung gestellt werden, sondern auch damit im Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden. Darunter fällt etwa das Durchführen von Reinigungsarbeiten, das zur Verfügung Stellen von Gegenständen, etc. Ist von einer Fremdbeherbergung auszugehen, setzt dies voraus, dass der Vermieter auch über eine entsprechende Gewerbeberechtigung verfügt.

Bei einer Mietwohnung können sich Probleme bei einer Airbnb-Vermietung auch dadurch ergeben, dass im Mietvertrag festgehalten ist, dass die Wohnung nur zu Wohnzwecken - und somit nicht touristisch - verwendet werden darf. Häufig enthält der Mietvertrag auch eine Regelung dahingehend, dass eine Untervermietung unzulässig ist. Verstöße gegen diese vertraglichen Bestimmungen würden unter Umständen einen Kündigungsgrund darstellen. Bei Eigentumswohnungen muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einer touristischen Nutzung zustimmen. Hintergrund ist, dass die Wohnungseigentümer durch häufig wechselnde Personen Lärmbelästigung oder Sicherheitsrisiko befürchten.

Nicht übersehen werden darf auch, dass landesrechtliche Vorschriften bestehen, wonach ein entsprechendes Gästeverzeichnis zu führen ist und eine Ortstaxe abzuführen ist.

Stand 20.10.2020

Das Pflegevermächtnis

Das Pflegevermächtnis als Entschädigung für erbrachte Betreuung- und Pflegeleistung ist seit 2017 gesetzlich geregelt. Nahestehende Personen eines Verstorbenen haben einen gesetzlichen Anspruch auf eine finanzielle Abgeltung von erbrachten Unterstützungsleistungen. Als nahestehende Personen kommen gesetzliche Erben wie z.B. Ehegatten, Kinder, Geschwister etc. aber auch der Lebensgefährte  des Verstorbenen und dessen Kinder in Betracht. Das Pflegevermächtnismuss nicht immer nur einer Person zustehen. Wenn für den Verstorbenen mehrere Personen Leistungen erbracht haben, und auch die sonstigen Voraussetzungen auf mehrere Personen zutreffen, kann das Pflegevermächtnis auch auf diese aufgeteilt werden.

Um ein Pflegevermächtnis geltend machen zu können, müssen Betreuungs- und Pflegeleistungen im Umfang von zumindest rund 20 Stunden/Monat in einem Zeitraum von 6 Monaten innerhalb der letzten 3 Jahre vor dem Tod erbracht worden sein. Diese Unterstützung kann in der Hilfe bei der Körperpflege oder beim Ankleiden, aber auch bei der Nahrungsaufnahme und Nahrungszubereitung bestehen. Es können aber auch ein Spazierengehen, wenn dies zur Mobilisierung notwendig ist oder ein Vorlesen bei einer Sehbehinderung darunter verstanden werden. Wesentlich ist allerdings, dass der verstorbene Betreute zum einen tatsächlich pflegebedürftig war und zum anderen auch tatsächlich betreut werden wollte.

Ein Pflegevermächtnis steht nicht zu, wenn die Pflegeleistungen bereits finanziell abgegolten wurden, etwa weil Entgelt bezogen wurde oder sonstige Zuwendungen - etwa auch testamentarisch - erfolgt sind.

In der Praxis schwierig ist die Ermittlung der Höhe des Anspruches, weil dazu gesetzliche Vorgaben fehlen. Im Allgemeinen orientiert sich das Pflegevermächtnis an der individuellen Dauert, der Art und dem Umfang in dem eine Pflegeleistung erbracht wurde. Geltend zu machen ist das Pflegevermächtnis im Zuge des Verlassenschaftsverfahren, wo eine einvernehmliche Lösung anzustreben ist. Ist dies nicht möglich, kann das Pflegevermächtnis auch im Klagsweg geltend gemacht werden.

Stand 20.10.2020

Regressansprüche des Bauunternehmers gegenüber der örtlichen Bauaufsicht

In einer bemerkenswerten Entscheidung (8Ob 88/19b) hat der Oberste Gerichtshof einem Bauunternehmer einen Regressanspruch gegenüber der örtlichen Bauaufsicht (ÖBA) zugestanden. Bisher wurde von der Rechtsprechung und der Lehre dahingehend argumentiert, dass die örtliche Bauaufsicht ausschließlich im Interesse und im Auftrag des Bauherrn tätig wird und ein beauftragter Bauunternehmer daraus keinen Anspruch auf Beaufsichtigung ableiten kann.

In besagter Entscheidung führt der Oberste Gerichtshof nunmehr aus dass, und zwar unter Verweis auf die Bestimmung des § 896 ABGB, ein Regressanspruch des Bauunternehmers gegen die ÖBA dann denkbar ist, wenn die ÖBA durch schuldhaftes Verhalten einen wesentlichen Beitrag zum Misslingen eines Werkes geleistet hat. Kann also der Bauherr aufgrund eines schuldhaften Verhaltens des Bauunternehmers erfolgreich Schadenersatzansprüche gegen den Bauunternehmer geltend machen und hat die ÖBA aber  andererseits ein erhebliches Mitverschulden am eingetragenen Schaden zu verantworten, so ist nach den Erwägungen des Obersten Gerichtshofes ein Regressanspruch des Bauunternehmers gegenüber der ÖBA aus den zitierten schadenersatzrechtlichen Bestimmungen ableitbar. Es ist allerdings im Einzelfall abzuwägen, ob das Verschulden der ÖBA hinter dem Verschulden des Bauunternehmer soweit zurücktritt, dass dieses vernachlässigt werden kann. Im konkreten Fall ist das Höchstgericht aber zu dem Ergebnis gekommen, dass der Verschuldensbeitrag der örtlichen Bauaufsicht etwa gleichwertig war, wie das Verschulden des Bauunternehmers und hat daher dem Bauunternehmer gegenüber der örtlichen Bauaufsicht 50% der an den Bauherrn geleisteten Schadenersatzzahlung zuerkannt.

Der Oberste Gerichtshof hat sich bei seinen Ausführungen ausschließlich mit Regressansprüchen aufgrund von Schadenersatzzahlungen des Bauunternehmers auseinandergesetzt. Ungeklärt bleibt daher, ob ein Bauunternehmer auch im Fall von Gewährleistungsansprüchen des Bauherrn Regressansprüche bei der örtlichen Bauaufsicht erheben kann, wenn diese ein Mitverschulden am Entstehen dieser Gewährleistungsansprüche trifft. Dies wird wohl dann zu bejahen sein, wenn die betreffenden Gewährleistungsansprüche vom Bauherrn unter den Titel des Schadenersatzes geltend gemacht werden könnten. Diesbezüglich muss man aber noch gespannt einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes entgegenblicken.

Stand 29.04.2020 

Gemeinsamer Hausbau von Lebensgefährten

Werden Lebensgemeinschaften beendet, stellt sich die Frage, wie gemeinsam geschaffenes Vermögen aufgeteilt werden muss. Während für die Folgen einer Ehescheidung eigene gesetzliche Vorschriften bestehen, fehlt es an solchen im Falle der Auflösung einer Lebensgemeinschaft. Es sind allgemein zivilrechtliche Bestimmungen heranzuziehen.

Häufig ist eine Lebensgemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu betrachten, die auch konkludent – ohne ausdrücklichen Vertrag – geschlossen werden kann. Es reicht, wenn ein gemeinsamer Zweck, wie z.B. die Errichtung, Finanzierung eines Haus verfolgt wird. Unterschiedlich zu beurteilen ist, ob ein gemeinsames Haus auf einer Liegenschaft errichtet wird, die im Alleineigentum eines Partners steht oder ob die Lebensgefährten gemeinsam Eigentümer des Grundstückes sind. Sind beide Partner Liegenschaftseigentümer erfolgt die Aufteilung im Zuge der Veräußerung des Liegenschaftsanteiles oder der Aufhebung des Miteigentums.

Wird das Haus auf einem Grundstück errichtet, das im Alleineigentum nur eines Lebensgefährten steht, ist dieses Grundstück als in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – die Lebensgemeinschaft - eingebracht zu betrachten. Im Falle der Auflösung der Lebensgemeinschaft unterliegt dieses Grundstück daher der sogenannten Liquidationsmasse der Gesellschaft. Es ist daher nach Berücksichtigung allfälliger Schulden das Vermögen der Gesellschaft – der Lebensgemeinschaft – unter den Gesellschaftern – Lebensgefährten – aufzuteilen. Jener Lebensgefährte, der das Grundstück in die Lebensgemeinschaft eingebracht hat, hat soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde, keinen unmittelbaren Anspruch auf Rückgabe der Liegenschaft, bzw. Anspruch darauf, dass der andere Lebensgefährte diese räumt. Es empfiehlt sich daher in einer Lebensgemeinschaft rechtzeitig schriftliche Regelungen über Vermögensangelegenheiten zu treffen.

 

Die Haaranalyse im Führerscheinverfahren

Von den Führerscheinbehörden wird seit einiger Zeit von alkoholauffälligen Fahrzeuglenkern die Beibringung einer Haaranalyse (chemische Untersuchung der Haare auf eingelagerte Substanzen) als Nachweis für die Alkoholabstinenz gefordert. Diese Untersuchung basiert darauf, dass sich bei Konsum von Alkohol in den Haaren ein Abbauprodukt des Alkohols (EtG) einlagert und aufgrund des Umfangs dieses eingelagerten Stoffes auf ein Alkoholtrinkverhalten des Probanden geschlossen wird.

Obwohl es gesetzlich nicht geregelt ist, wird in Oberösterreich die Haaranalyse auf EtG immer häufiger per Bescheid, also zwangsweise, abverlangt. Diese Vorgehensweise ist in mehrfacher Hinsicht sehr problematisch. Zum einen kann nach dem derzeitigen Stand der Wissenschaft weder bestätigt noch ausgeschlossen werden, dass Stoffwechselerkrankungen, individuelle Umstände (wie etwa verminderter Haarwuchs) oder auch äußerliche Kontaminationen (z.B. Haarpflegemittel) Einfluss auf das Testergebnis nehmen.

Von Probanden wird immer wieder glaubhaft berichtet, dass es bei ihnen trotz mehrmonatiger Alkoholabstinenz zu negativen Untersuchungsergebnissen gekommen ist, während parallel eingeholte Blutuntersuchungen Alkoholabstinenz bestätigt haben. Tatsache ist, dass es bis heute keinerlei standardisierte Verfahren für eine derartige Haaruntersuchung gibt. Zum anderen ist eine verpflichtende Auferlegung einer bestimmten Länge wachsen zu lassen, als grundrechtswidrig abzulehnen. Körperhaare sind Teil des menschlichen Körpers und daher durch das Recht auf körperliche Unversehrtheit geschützt. Dieses Recht, wie auch der Schutz der personenbezogenen Daten, ist in der Grundrechte-Charta der Europäischen Union verbrieft. Ein Eingriff in diese Rechte darf nur auf gesetzlicher Basis erfolgen. Für die Anordnung einer Haaranalyse durch die Führerscheinbehörde mangelt es jedoch in Österreich an jeglicher gesetzlicher Grundlage. Aus demokratiepolitischen Überlegungen sind Grundrechtsverletzungen durch die Behörden abzulehnen. Gegen solche Bescheide kann das Rechtsmittel der Beschwerde an das zuständige Verwaltungsgericht erhoben werden.